Baufinanzierung: Wir finden das passende Darlehen für deine Immobilie
Du hast deine Wohnung oder dein Haus schon gefunden? Wir vergleichen Banken aus ganz Deutschland, suchen die 3 mit den besten Konditionen für deinen Fall heraus und begleiten dich durch den Antrag.
Kostenlos für dich · Banken aus ganz Deutschland · Beratung auf Deutsch, Englisch, Spanisch und Rumänisch
Immobilie gefunden und jetzt die richtige Baufinanzierung?
Die Immobilie zu finden ist nur die halbe Arbeit. Die andere Hälfte ist ein Immobilienkredit zu guten Konditionen, und genau hier verlieren viele Käufer Zeit und Geld: Sie fragen nur bei ihrer Hausbank an, akzeptieren das erste Angebot oder bleiben an den Unterlagen hängen.
Bramex ist ein unabhängiger Vermittler für Baufinanzierungen mit Sitz in Stuttgart. Wir sind nicht an regionale Banken gebunden: Wir suchen bundesweit die Banken mit den besten Konditionen für deine Immobilie und dein Profil heraus und begleiten dich bis zur Unterschrift, ohne Kosten für dich. Auf Wunsch auch auf Englisch, Spanisch oder Rumänisch.
Für wen ist dieser Service?
Er ist für dich, wenn …
- du die Wohnung oder das Haus, das du kaufen willst, schon gefunden hast oder kurz davor stehst.
- du bereits Kontakt mit dem Verkäufer oder Makler hattest und die Objektunterlagen bekommen kannst.
- du mehrere Banken vergleichen willst, ohne sie alle einzeln abzuklappern.
Noch nicht der richtige Zeitpunkt, wenn …
- du nur wissen willst, was du dir grundsätzlich leisten könntest, ohne konkretes Objekt.
- du gerade erst mit der Suche anfängst und weder Lage noch Budget feststehen.
Dann lies zuerst den Abschnitt zu Voraussetzungen und Eigenkapital, um deinen Kauf vorzubereiten, und melde dich, sobald du die Immobilie hast: Dann prüfen wir deine Finanzierung konkret.
Baufinanzierung im Vergleich: So wählen wir die 3 besten Banken für dich aus
Mit den Unterlagen zu deiner Immobilie und deinem Profil fragen wir bei Banken in ganz Deutschland an und filtern sie nach vier Kriterien. Die drei besten Angebote stellen wir dir verständlich erklärt und direkt nebeneinander vor.
Zinssatz
Der Zins, den jede Bank für deinen konkreten Fall verlangt. Ein paar Zehntelprozent machen über die Laufzeit mehrere tausend Euro aus.
Laufzeit und Konditionen
Zinsbindung, Tilgungssatz, Sondertilgungen und Flexibilität, falls sich deine Situation ändert.
Schnelligkeit
Wie lange jede Bank für die Bearbeitung des Antrags und die verbindliche Finanzierungszusage braucht. Wenn der Verkäufer drängt, entscheidet das über den Kauf.
Benötigte Unterlagen
Jede Bank verlangt ein anderes Paket an Unterlagen. Je weniger sie braucht, desto einfacher und schneller läuft es für dich.
So läuft deine Baufinanzierung mit uns ab
Ein klarer, begleiteter Ablauf. Wir übernehmen den komplizierten Teil, damit du nur noch entscheiden musst.
Formular ausfüllen
Du sagst uns, für wen die Immobilie ist, wie deine berufliche Situation aussieht und was sie ungefähr kostet. Damit wissen wir, wo wir ansetzen.
Wir melden uns
Ein erstes Gespräch per Telefon oder Video, um die Immobilie, dein Profil und den Zeitplan des Verkäufers zu verstehen.
Wir sammeln die Objektunterlagen
Falls nötig, fordern wir beim Verkäufer oder Makler Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse und die übrigen Unterlagen an, die die Banken verlangen.
Wir vergleichen Banken bundesweit
Wir fragen bei Banken in ganz Deutschland an, wenden die vier Kriterien an und wählen die 3 Banken mit den besten Konditionen für deinen Fall aus.
Wir besprechen die 3 Angebote mit dir
Wir erklären dir, was jede Kondition bedeutet, und helfen dir, das Angebot zu wählen, das am besten zu deiner Situation passt.
Wir stellen den Antrag
Wir bereiten die vollständigen Unterlagen auf, reichen sie bei der gewählten Bank ein und bleiben dran bis zur verbindlichen Finanzierungszusage.
Unterschrift und Auszahlung
Du unterschreibst den Darlehensvertrag mit der Bank, und nach dem Notartermin wird die Finanzierung ausgezahlt, damit du den Kauf abschließen kannst.
Marta und José haben ihre Wohnung in München mit unserer Hilfe gekauft
Nach monatelanger Suche hatten sie die Wohnung gefunden, aber der Verkäufer hatte weitere Interessenten und sie brauchten schnell eine Finanzierungszusage. Ihre Hausbank wollte Wochen und einen Berg an Unterlagen, mit dem sie nicht wussten, wo sie anfangen sollten.
Sie füllten das Formular aus, wir hatten ein Videogespräch, forderten die Objektunterlagen beim Makler an und verglichen Banken in ganz Deutschland. Wir stellten ihnen die drei besten Angebote vor, sie wählten eines mit besserem Zins als bei ihrer Hausbank, wir reichten den Antrag ein und wenige Wochen später wurde unterschrieben.
Heute wohnen sie in ihrer Münchner Wohnung mit einer Finanzierung, die sie verstehen und sich bequem leisten können.
Voraussetzungen für eine Baufinanzierung, auch für Ausländer in Deutschland
Banken schauen bei jeder Baufinanzierung auf dieselben Dinge: stabiles Einkommen, Eigenkapital, Bonität und die Immobilie selbst. EU-Bürger bekommen eine Baufinanzierung zu denselben Bedingungen wie Deutsche; wer aus einem Nicht-EU-Land kommt, hat ebenfalls Möglichkeiten, allerdings bei weniger Banken und mit mehr Eigenkapital. Das solltest du vorbereitet haben:
Stabiles Einkommen und Arbeitsvertrag
Ideal ist ein unbefristeter Arbeitsvertrag in Deutschland mit abgeschlossener Probezeit. In der Probezeit finanzieren die meisten Banken nicht oder nur mit Auflagen; bei befristeten Verträgen hängt es von der Bank und der Restlaufzeit ab.
Eigenkapital
Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 % des Kaufpreises, bei sehr guten Profilen etwas mehr. Die Kaufnebenkosten (10 bis 15 % des Preises) werden fast nie mitfinanziert und müssen aus deinen Ersparnissen kommen. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser der Zins.
Aufenthaltsstatus
EU-Bürger: keine zusätzlichen Voraussetzungen. Nicht-EU-Bürger: Mit Niederlassungserlaubnis ist die Auswahl an Banken groß; mit befristetem Aufenthaltstitel oder Blauer Karte finanzieren weniger Banken und verlangen mehr Eigenkapital, meist 20 bis 40 %.
Saubere Schufa
Ein eingetragener Zahlungsverzug oder eine offene Forderung kann die Finanzierung blockieren. Fordere vor dem Antrag deine kostenlose Datenkopie bei der Schufa an und lass Fehler korrigieren.
Selbstständige und Freiberufler
Möglich, aber die Banken verlangen meist die letzten zwei bis drei Steuerbescheide mit stabilem Einkommen und eine aktuelle BWA. Hier macht der Bankenvergleich den größten Unterschied.
Alter und Laufzeit
Die meisten Banken wollen, dass das Darlehen bis etwa zum 75. Lebensjahr getilgt ist. Mit 40 oder 50 ist das kein Hindernis, beeinflusst aber Rate und Laufzeit.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Rechenbeispiel für eine Wohnung für 400.000 € in Baden-Württemberg, gekauft über einen Makler:
- Grunderwerbsteuer, 5 % in Baden-Württemberg: 20.000 €. Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
- Notar und Grundbucheintrag, ca. 2 %: 8.000 €.
- Maklerprovision, üblicherweise 3,57 % für den Käufer: 14.280 €.
- 20 % Eigenanteil, den die Bank nicht finanziert: 80.000 €.
Insgesamt also rund 122.000 € Eigenkapital für ein Darlehen über 320.000 €. Ohne Makler oder mit einer Bank, die mehr als 80 % finanziert, sinkt der Betrag; mit höherer Grunderwerbsteuer (Berlin, NRW oder Schleswig-Holstein mit 6 bis 6,5 %) steigt er.
Unterlagen für die Baufinanzierung
Jede Bank hat ihre eigene Liste, und genau deshalb ist das eines unserer Kriterien bei der Auswahl der drei besten. Das ist die Basis, die fast alle verlangen:
Zu deiner Person
- Personalausweis oder Reisepass und, falls du kein EU-Bürger bist, dein Aufenthaltstitel
- Meldebescheinigung
- Die letzten 3 Gehaltsabrechnungen und die Lohnsteuerbescheinigung des Vorjahres
- Arbeitsvertrag
- Aktuelle Kontoauszüge und Nachweis des Eigenkapitals
- Selbstständige: letzte 2–3 Steuerbescheide und aktuelle BWA
- Angaben zu bestehenden Krediten oder Verpflichtungen
Zur Immobilie
- Exposé mit Kaufpreis, Wohnfläche und Baujahr
- Aktueller Grundbuchauszug
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung
- Fotos der Immobilie und, falls vorhanden, Entwurf des Kaufvertrags
Wenn du die Objektunterlagen noch nicht hast, fordern wir sie beim Verkäufer oder Makler an.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung mit Bramex
Brauche ich schon eine konkrete Immobilie, damit ihr meine Finanzierung prüft?
Ja. Banken geben eine verbindliche Finanzierungszusage nur für ein konkretes Objekt, mit Kaufpreis, Unterlagen und deinem Profil. Deshalb prüfen wir die Finanzierung, sobald du die Wohnung oder das Haus gefunden hast und bereits Kontakt mit dem Verkäufer oder Makler hattest. Wenn du noch suchst, nutze den Abschnitt zu den Voraussetzungen, um Eigenkapital und Unterlagen vorzubereiten, und melde dich, sobald du die Immobilie hast.
Was kostet die Beratung bei Bramex?
Nichts. Unser Service ist für dich kostenlos: Die Bank, die das Darlehen vergibt, vergütet uns als Vermittler. Der Zins, den dir jede Bank anbietet, ist derselbe wie beim direkten Weg, und du kannst ihn zusätzlich mit zwei weiteren Angeboten vergleichen.
Mit welchen Banken arbeitet ihr zusammen?
Mit zahlreichen Banken in ganz Deutschland. Wir sind nicht an regionale Institute gebunden: Für jeden Fall suchen wir bundesweit und wählen die drei Banken mit den besten Konditionen aus, nach Zinssatz, Laufzeit, Schnelligkeit der Zusage und benötigten Unterlagen.
Wie viel Prozent des Kaufpreises finanziert die Bank?
In der Regel bis zu 80 % des Kaufpreises; bei sehr guten Profilen gehen manche Banken auf 90 % oder 100 %. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, 10 bis 15 % des Preises) musst du in fast allen Fällen aus Eigenkapital bezahlen.
Bekomme ich als Ausländer eine Baufinanzierung in Deutschland?
Ja. Als EU-Bürger zu denselben Bedingungen wie ein Deutscher: Entscheidend ist, dass du in Deutschland lebst und arbeitest und ein stabiles Einkommen hast. Als Nicht-EU-Bürger ist es ebenfalls möglich: Mit Niederlassungserlaubnis ist die Auswahl an Banken groß; mit befristetem Aufenthaltstitel oder Blauer Karte sind weniger Banken bereit und sie verlangen mehr Eigenkapital.
Ist eine Baufinanzierung in der Probezeit möglich?
In der Praxis fast nie. Die meisten Banken verlangen eine abgeschlossene Probezeit, weil der Vertrag bis dahin kurzfristig gekündigt werden kann. Wenn der Verkäufer warten kann, ist es am einfachsten, den Antrag nach der Probezeit zu stellen. Wenn nicht, schildere uns deinen Fall: Bei manchen Profilen, mit hohem Eigenkapital oder einem zweiten Darlehensnehmer, gibt es Banken, die das prüfen.
Gibt es eine Baufinanzierung für Selbstständige?
Ja, aber nicht bei jeder Bank und mit mehr Unterlagen: in der Regel die letzten zwei bis drei Steuerbescheide mit stabilem oder steigendem Einkommen und eine aktuelle BWA. Hier unterscheiden sich die Banken am stärksten, deshalb ist der Vergleich unverzichtbar.
Wie lange dauert es bis zur Finanzierungszusage?
Das hängt von der Bank und von der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Wenn alles vorliegt, dauert die verbindliche Zusage meist zwischen wenigen Tagen und zwei bis drei Wochen. Die Schnelligkeit ist eines unserer vier Auswahlkriterien, weil viele Käufe an den gehen, der die Finanzierung zuerst sicher hat.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbucheintrag (ca. 2 %) und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision (üblicherweise 3,57 % für den Käufer). Diese Kosten finanziert die Bank nicht mit.
Lass deine Finanzierung prüfen
Wenn du die Immobilie schon gefunden hast, fülle das Formular aus. Wir melden uns, sammeln die Unterlagen und stellen dir die 3 Banken mit den besten Konditionen für deinen Fall vor. Kostenlos, auf Wunsch auch auf Englisch, Spanisch oder Rumänisch.