Credit ipotecar în Germania: găsim creditul potrivit pentru locuința pe care ai ales-o
Ai găsit deja apartamentul sau casa? Comparăm bănci din toată Germania, selectăm cele 3 cu cele mai bune condiții pentru cazul tău și ne ocupăm de cerere împreună cu tine, în limba română.
Fără niciun cost pentru tine · Bănci din toată Germania · Asistență în limba română
Vrei să cumperi o casă în Germania și ai nevoie de credit?
Să găsești locuința este doar jumătate din drum. Cealaltă jumătate este să obții un credit imobiliar în condiții bune, și exact aici pierd timp și bani cei mai mulți români din Germania: merg la o singură bancă, nu înțeleg oferta în germană sau se blochează la acte.
Bramex este intermediar independent de credite imobiliare în Germania. Nu suntem legați de nicio bancă regională: căutăm printre băncile din toată țara pe cele care oferă cele mai bune condiții pentru locuința și profilul tău și te însoțim până la semnare, fără niciun cost pentru tine.
Pentru cine este acest serviciu?
Este pentru tine dacă…
- Ai găsit deja apartamentul sau casa pe care vrei să o cumperi, sau ești pe punctul de a încheia căutarea.
- Ai luat legătura cu vânzătorul sau cu agenția imobiliară și poți obține documentele locuinței.
- Vrei să compari mai multe bănci fără să le iei la rând una câte una.
Încă nu este momentul dacă…
- Vrei doar să afli cât ți-ai putea permite, fără o locuință concretă.
- Abia începi să cauți și nu ai stabilit nici zona, nici bugetul.
În acest caz, citește secțiunea despre cerințe și avans ca să-ți pregătești cumpărarea și revino când ai locuința: atunci analizăm finanțarea ta concret.
Cum alegem cele 3 bănci cu cele mai bune condiții pentru creditul tău
Cu documentele locuinței și profilul tău, consultăm bănci din toată Germania și le filtrăm după patru criterii. Îți prezentăm cele mai bune trei, explicate în română și comparate una lângă alta.
Dobânda
Dobânda pe care o cere fiecare bancă pentru cazul tău concret. Câteva zecimi de procent înseamnă mii de euro pe toată durata creditului.
Durata și condițiile
Perioada cu dobândă fixă (Zinsbindung), rata de rambursare, posibilitatea de rambursări anticipate (Sondertilgung) și flexibilitate dacă ți se schimbă situația.
Rapiditatea
Cât durează la fiecare bancă procesarea cererii și aprobarea fermă. Când vânzătorul se grăbește, asta decide cumpărarea.
Documentele cerute
Fiecare bancă cere alt set de documente. Cu cât are nevoie de mai puține, cu atât totul este mai simplu și mai rapid pentru tine.
Cum funcționează procesul de finanțare
Un proces clar și ghidat. Ne ocupăm noi de partea complicată, ca tu să nu trebuiască decât să decizi.
Completezi formularul
Ne spui pentru cine este locuința, care este situația ta profesională și prețul aproximativ. Cu atât știm de unde să începem.
Te contactăm
O primă discuție la telefon sau pe video pentru a înțelege locuința, profilul tău și termenele vânzătorului.
Strângem documentele locuinței
Dacă este nevoie, cerem vânzătorului sau agenției imobiliare exposé-ul, extrasul de carte funciară (Grundbuch), planurile și restul documentelor cerute de bănci.
Comparăm bănci din toată Germania
Consultăm bănci din toată țara, aplicăm cele patru criterii și selectăm cele 3 bănci cu cele mai bune condiții pentru cazul tău.
Analizăm împreună cele 3 oferte
Îți explicăm în română ce înseamnă fiecare condiție și te ajutăm să o alegi pe cea care ți se potrivește cel mai bine.
Depunem cererea
Pregătim și trimitem dosarul complet la banca aleasă și urmărim cererea până la aprobarea fermă (Finanzierungszusage).
Semnezi și primești banii
Semnezi contractul de credit cu banca și, după semnarea la notar, finanțarea devine disponibilă ca să închei cumpărarea.
Marta și José și-au cumpărat apartamentul din München cu ajutorul nostru
După luni de căutări au găsit apartamentul dorit, dar vânzătorul mai avea și alți interesați și aveau nevoie de o aprobare rapidă a creditului. Banca lor le cerea săptămâni întregi și un munte de acte pe care nu știau nici de unde să le înceapă.
Au completat formularul, am avut o discuție pe video, am cerut documentele apartamentului de la agenția imobiliară și am comparat bănci din toată Germania. Le-am prezentat cele mai bune trei oferte, au ales una cu dobândă mai mică decât la banca lor, am depus cererea și în câteva săptămâni au semnat.
Astăzi locuiesc în apartamentul lor din München cu un credit pe care îl înțeleg și pe care îl pot plăti fără griji.
Cerințe pentru un credit ipotecar în Germania ca român
Ca cetățean român ești cetățean al UE, deci poți cumpăra o locuință în Germania și poți obține un credit ipotecar în aceleași condiții ca un german. Ce contează pentru bănci este că locuiești și lucrezi în Germania, cu venituri stabile. Băncile se uită mereu la aceleași lucruri: stabilitatea veniturilor, economiile, istoricul de creditare și locuința în sine. Iată ce trebuie să ai pregătit:
Venituri stabile și contract de muncă
Ideal este un contract pe perioadă nedeterminată (unbefristet) în Germania, cu perioada de probă (Probezeit) încheiată. În perioada de probă majoritatea băncilor nu acordă creditul sau pun condiții; cu un contract pe perioadă determinată depinde de bancă și de cât timp mai rămâne din contract.
Avans și capital propriu (Eigenkapital)
Băncile finanțează de regulă până la 80 % din prețul locuinței, la profiluri foarte solide ceva mai mult. Costurile de achiziție (între 10 % și 15 % din preț) aproape niciodată nu se finanțează: trebuie să vină din economiile tale. Cu cât aduci mai mult capital propriu, cu atât obții o dobândă mai bună.
Cetățenie și drept de ședere
Cetățeni ai UE (inclusiv români): fără cerințe suplimentare. Dacă nu ai cetățenia unui stat UE, de exemplu ești din Republica Moldova fără pașaport românesc: cu permis de ședere permanent (Niederlassungserlaubnis) alegerea de bănci este largă; cu permis temporar finanțează puține bănci și cer mai mult capital propriu.
Schufa fără înregistrări negative
Schufa este biroul de credit din Germania, echivalentul Biroului de Credit din România. O plată restantă înregistrată sau o datorie neachitată pot bloca creditul. Cere-ți raportul gratuit (Datenkopie) înainte de a aplica și corectează eventualele erori.
Liber-profesioniști și PFA
Este posibil, dar băncile cer de obicei ultimele două sau trei decizii de impunere (Steuerbescheide) cu venituri stabile și o situație financiară la zi (BWA). Este cazul în care compararea băncilor face cea mai mare diferență.
Vârsta și durata creditului
Majoritatea băncilor vor ca împrumutul să fie rambursat până în jurul vârstei de 75 de ani. Nu este un obstacol la 40 sau 50 de ani, dar influențează rata lunară și durata.
Cât avans îmi trebuie ca să cumpăr o casă în Germania?
Exemplu orientativ pentru un apartament de 400.000 € în Baden-Württemberg, cumpărat prin agenție imobiliară:
- Taxa de achiziție a proprietății (Grunderwerbsteuer), 5 % în Baden-Württemberg: 20.000 €. Variază între 3,5 % și 6,5 % în funcție de landul federal.
- Notar și înscrierea în cartea funciară (Grundbuch), aprox. 2 %: 8.000 €.
- Comisionul agenției imobiliare, de regulă 3,57 % pentru cumpărător: 14.280 €.
- Avans de 20 % pe care banca nu îl finanțează: 80.000 €.
În total, aproximativ 122.000 € capital propriu pentru un credit de 320.000 €. Fără agenție imobiliară sau cu o bancă ce finanțează peste 80 %, suma scade; cu o taxă mai mare (Berlin, NRW sau Schleswig-Holstein, 6–6,5 %), crește.
Documente necesare pentru un credit ipotecar în Germania
Fiecare bancă are lista ei, și tocmai de aceea ținem cont de asta când selectăm cele mai bune trei. Aceasta este baza pe care o cer aproape toate:
Despre tine
- Pașaport sau carte de identitate și, dacă nu ești cetățean UE, permisul de ședere (Aufenthaltstitel)
- Certificat de înregistrare a domiciliului (Meldebescheinigung)
- Ultimele 3 fluturași de salariu și adeverința anuală de venit (Lohnsteuerbescheinigung)
- Contractul de muncă
- Extrase de cont recente și dovada capitalului propriu
- Liber-profesioniști: ultimele 2–3 decizii de impunere (Steuerbescheide) și BWA la zi
- Informații despre alte credite sau datorii în curs
Despre locuință
- Exposé sau anunțul cu preț, suprafață și anul construcției
- Extras actual de carte funciară (Grundbuchauszug)
- Planuri și calculul suprafeței locuibile (Wohnflächenberechnung)
- Certificat energetic (Energieausweis)
- La apartamente: declarația de divizare (Teilungserklärung) și procesele-verbale ale asociației de proprietari
- Fotografii ale locuinței și, dacă există, proiectul contractului de vânzare-cumpărare
Dacă nu ai încă documentele locuinței, le cerem noi de la vânzător sau de la agenția imobiliară.
Întrebări frecvente despre creditul ipotecar în Germania
Trebuie să am deja o locuință aleasă ca să-mi analizați finanțarea?
Da. Băncile dau o aprobare fermă doar pentru o locuință concretă, cu prețul ei, documentele ei și profilul tău. De aceea analizăm finanțarea când ai găsit deja apartamentul sau casa și ai luat legătura cu vânzătorul sau cu agenția imobiliară. Dacă încă mai cauți, folosește secțiunea de cerințe ca să-ți pregătești avansul și documentele și scrie-ne imediat ce ai locuința.
Cât costă consultanța Bramex?
Nimic. Serviciul nostru nu are niciun cost pentru tine: banca ce acordă creditul ne plătește pe noi, ca pe orice intermediar de credite. Dobânda pe care ți-o oferă fiecare bancă este aceeași ca și cum te-ai duce direct, și în plus o compari cu alte două.
Cu ce bănci lucrați?
Cu numeroase bănci din toată Germania. Nu suntem legați de bănci regionale: pentru fiecare caz căutăm în toată țara și selectăm cele trei bănci cu cele mai bune condiții după dobândă, durată, rapiditatea aprobării și documentele cerute.
Ce procent din prețul locuinței finanțează banca în Germania?
De regulă până la 80 % din prețul locuinței; la profiluri foarte solide unele bănci ajung la 90 % sau 100 %. Costurile de achiziție (taxa de achiziție, notar, carte funciară și agenție imobiliară, între 10 % și 15 % din preț) trebuie acoperite din capital propriu în aproape toate cazurile.
Pot lua credit ipotecar în Germania ca român?
Da. Ca cetățean al UE, în aceleași condiții ca un german: ce contează este să locuiești și să lucrezi în Germania cu venituri stabile. Dacă nu ai cetățenia unui stat UE, este tot posibil: cu permis de ședere permanent alegerea de bănci este largă; cu permis temporar sunt mai puține bănci dispuse și cer mai mult capital propriu.
Primesc credit dacă sunt în perioada de probă?
În practică, aproape niciodată. Majoritatea băncilor cer ca Probezeit să fie încheiată, pentru că până atunci contractul poate înceta cu preaviz scurt. Dacă vânzătorul poate aștepta, cel mai simplu este să soliciți creditul după încheierea perioadei de probă. Dacă nu, spune-ne cazul tău: la unele profiluri, cu capital propriu mare sau cu un al doilea titular, există bănci care îl iau în calcul.
Dar dacă sunt liber-profesionist sau am PFA?
Poți obține credit, dar nu de la toate băncile și cu mai multe acte: de obicei ultimele două sau trei decizii de impunere cu venituri stabile sau în creștere și o situație financiară la zi. Este cazul în care diferențele dintre bănci sunt cele mai mari, așa că este esențial să compari.
Cât durează aprobarea creditului ipotecar?
Depinde de bancă și de dosar: dacă este complet, aprobarea fermă durează de obicei între câteva zile și două-trei săptămâni. Rapiditatea este unul dintre cele patru criterii după care selectăm băncile, tocmai pentru că multe cumpărări se decid după cine obține primul finanțarea.
Ce costuri suplimentare are cumpărarea unei case în Germania?
Între 10 % și 15 % din preț: taxa de achiziție a proprietății (Grunderwerbsteuer, între 3,5 % și 6,5 % în funcție de land), notar și înscrierea în cartea funciară (aprox. 2 %) și, dacă există agenție imobiliară, comisionul acesteia (de regulă 3,57 % pentru cumpărător). Banca nu finanțează aceste costuri.
Solicită evaluarea finanțării tale
Dacă ai găsit deja locuința, completează formularul. Te contactăm, strângem documentele și îți prezentăm cele 3 bănci cu cele mai bune condiții pentru cazul tău. Fără costuri și în limba română.